家賃滞納・契約違反による建物明渡請求に対応
「家賃を長期間滞納しているにもかかわらず退去してくれない」
「何度催促しても連絡が取れない」
「契約違反を繰り返しているため退去してもらいたい」
このようなお悩みを抱える不動産オーナー様や管理会社様は少なくありません。
もっとも、賃貸借契約は借主の保護が強く図られているため、オーナーが一方的に鍵を交換したり、荷物を処分したりすることは原則として認められていません。
建物から退去してもらうためには、法律に従った適切な手続を進める必要があります。
シエル総合法律事務所では、家賃滞納や契約違反を理由とする建物明渡請求について、交渉段階から明渡訴訟、強制執行まで対応しています。
このようなお悩みはありませんか？
- 家賃滞納が続いている
- 内容証明を送ったが支払われない
- 借主と連絡が取れない
- 無断転貸が行われている
- 用法違反や近隣トラブルが発生している
- 建物を明け渡してもらいたい
- 明渡訴訟を検討している
- 強制執行まで必要になる可能性がある
このような場合には、早めに弁護士へご相談ください。
建物明渡請求とは
建物明渡請求とは、借主に対し賃貸借契約の終了を前提として建物の返還を求める手続です。
特に多いのが、
- 家賃滞納
- 無断転貸
- 用法違反
- 信頼関係を破壊する行為
などを理由とするケースです。
もっとも、家賃を一度滞納しただけで直ちに契約解除や明渡しが認められるわけではありません。
裁判所は、借主との信頼関係が破壊されたと評価できるかという観点から判断を行います。
そのため、法的な見通しを踏まえた対応が重要となります。
建物明渡請求の流れ
１ 滞納状況・契約内容の確認
まず、
- 賃貸借契約書
- 家賃の入金状況
- 借主とのやり取り
などを確認し、法的な対応方針を検討します。
２ 催告・内容証明郵便の送付
家賃滞納の場合には、一定期間内の支払いを求める催告を行います。
その上で、支払いがなされない場合には契約解除通知を行います。
３ 任意交渉
借主との協議により、
- 滞納賃料の支払い
- 退去時期
- 原状回復
などについて合意できる場合があります。
４ 建物明渡訴訟
交渉で解決できない場合には、裁判所へ建物明渡請求訴訟を提起します。
訴訟では、
- 建物の明渡し
- 滞納賃料
- 遅延損害金
- 明渡しまでの賃料相当損害金
などを請求することが一般的です。
５ 強制執行
判決が確定しても借主が退去しない場合には、建物明渡しの強制執行を申し立てます。
裁判所の手続により、最終的には建物の明渡しを実現することが可能です。
オーナー自身で対応するリスク
家賃滞納が続くと、オーナーとしては早く解決したいと考えるのが当然です。
しかし、
- 勝手に鍵を交換する
- 荷物を処分する
- 電気や水道を止める
- 強引に退去を求める
といった対応は法的な問題を生じさせる可能性があります。
かえって損害賠償請求などのトラブルに発展することもあるため注意が必要です。
シエル総合法律事務所の特徴
不動産問題に関する総合的なサポート
当事務所では、
- 建物明渡請求
- 滞納賃料回収
- 強制執行
- 不動産売却
- 相続不動産問題
など、不動産に関する法律問題を総合的に取り扱っています。
司法書士との連携によるワンストップ対応
建物明渡しに関連して、
- 不動産の売却
- 相続登記
- 所有権移転登記
などが必要となるケースもあります。
当事務所では、併設するシエル司法書士事務所と連携し、登記手続を含めたサポートが可能です。
見通しを踏まえた丁寧なご説明
建物明渡請求では、
- 勝訴可能性
- 解決までの期間
- 想定費用
- 強制執行の必要性
などを事前に整理することが重要です。
当事務所では、できる限り具体的な見通しをご説明した上でご依頼いただいています。
よくあるご質問
家賃を何か月滞納すれば明渡しを請求できますか？
事案によって異なりますが、一般的には数か月分の滞納が継続している場合に契約解除が認められる可能性があります。
借主が行方不明の場合はどうなりますか？
状況に応じて訴訟や強制執行の手続を進めることが可能です。
明渡訴訟にはどのくらいの期間がかかりますか？
事案によりますが、交渉段階から強制執行まで含めると数か月から１年以上を要することもあります。
滞納賃料も回収できますか？
建物明渡しと併せて滞納賃料等を請求することが可能です。ただし、実際に回収できるかは借主の資力等によって異なります。
建物明渡請求でお困りの方はご相談ください
建物明渡請求は、初動対応によって結果が大きく変わることがあります。
家賃滞納や契約違反が続いている場合には、問題が深刻化する前にご相談ください。
シエル総合法律事務所では、交渉から訴訟、強制執行まで一貫して対応し、オーナー様の権利実現をサポートいたします。
